Sabías que…?

Filtronic, cuando no hay otra solución.

Nos ha llegado al despacho un cliente que desea instalar en un bar una barbacoa y no sabe por dónde sacar los humos que en ella se generan. La barbacoa no es muy grande, pero necesita un caudal importante de extracción para evitar que los humos se queden en el local y sea molesto para los usuarios.

Las posibilidades para sacar humos de un local en los bajos de un edificio de viviendas son principalmente dos: por un conducto interior o por la fachada. Así lo marcan las mayoría de las ordenanzas municipales. Pero para colocar un elemento en una zona comunitaria de un edificio de viviendas es necesario que la Comunidad autorice dicha instalación. Si no se consigue la autorización, es requisito que la denegación se recoga en el acta de la reunión en la que se celebró el punto del orden del día al respecto. Así lo requiere la norma.

Una vez constatada la denegación, se puede recurrir a la vía excepcional de instalar un filtro electrostático (aunque habría otras clases) que permite evacuar los humos sin necesidad de llevarlos a la cubierta. Es lo que se llama filtrónic, y como hay varios tipos se debe elegir el correcto atendiendo a la cantidad de humo a filtrar, a la distancia a recorrer y a la calidad del aire viciado a evacuar, o sea, al rendimiento del filtro impuesto por los ayuntamientos.

Si está en un caso parecido, podemos ayudarles.

tecnias@gmail.com

Desistimiento de licencias

Esta mañana ha llegado al despacho un cliente que le han comunicado desde el Ayuntamiento que su solicitud de licencia de obras está archivado porque ha desistido. Nos indica que él no ha desistido de nada y menos si pierde las tasas abonadas. Lo que tiene es un requerimiento de subsanación para aportar documentación administrativa.

En dicho requerimiento, se le concedía un plazo de 10 días para aportar lo solicitado. El cliente no ha aportado nada desde la solicitud de licencia y el plazo se ha superado en más de un mes, debido al verano.

Contrastando con la legislación, vemos que la Ley de Procedimiento Administrativo establece que cuando el titular del expediente no subsane la falta o acompañe los documentos preceptivos en el plazo de diez días, la Administración lo tendrá por desistido, previo requerimiento.

Por todo ello, es posible que el Ayuntamiento tenga por desistido una solicitud con base en el art. 68.1 LPA, conocido como desistimiento presunto.

Si tiene alguna consulta, no dude en contactarnos en

tecnias@gmail.com

Revisión eléctrica por OCA

Nos han consultado en el despacho sobre la necesidad de pasar una inspección la electrificación de un local dedicado a bar. La propietaria decía desconocer el asunto y desde cuándo lo exigen.

Las instalaciones eléctricas de los locales vienen contempladas en el Reglamento de Baja Tensión en cuya ITC-05 establece que serán inspeccionadas los locales como bares, restaurantes, cafeterías y similares, pero también comercios en general que tengan una superficie superior a 50 m².

Dichas inspecciones períodicas, al igual que la inicial, deberán ser realizadas por Organismos de Control que según el resultado calificarán a la instalación como favorable, condicionada o negativa. Será negativa cuando se encuentre un defecto muy grave y se informará inemdiatamente a la Autoridad industrial competente.

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Por tanto, recuerde que las instalaciones eléctricas siempre deberán reunir condiciones de seguridad que disminuyan al máximo el riesgo eléctrico (incendios, electrocuciones…) sobre todo en locales donde la afluencia de personas es importante o que esté situado en zona de riesgo a terceros (arboleda, edificio de viviendas…).

Si necesita más información no dude en consultarnos en tecnias@gmail.com

 

 

Valoración Inmobiliaria

La Agencia Tributaria de Andalucía nos ha solicitado un dictamen pericial contradictorio sobre la valoración de unas naves comerciales.

Se trataba de obtener el valor del terreno y el de la edificación para calcular diversas cuotas de aplicación del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TP-AJD).

Previos a nuestra valoración, había dos importes, uno de un perito nombrado por la titular de las naves y otro por la Agencia Tributaria. Nuestro dictamen vendría a establecer contradictoriamente el valor final por el que se liquidaría el impuesto de aplicación a la declaración de obra nueva de dichas naves.

Si tiene alguna consulta respecto un caso similar, no dude en contactarnos.

tecnias@gmail.com

Cumplir lo pactado

Hemos participado en la resolución de una disputa entre una promotora que compró unos terrenos en Marbella a un propietario. Una de las condiciones de la adquisición era que el propietario eliminara un poste de alta tensión ubicado en dichos terrenos.

Cuando el propietario comprobó a posteriori de la venta los costes directos e indirectos que conllevaba el desmontaje del apoyo eléctrico, alegó que era desproporcionado para así no tener que cumplir su obligación.

Finalmente, el litigio llegó a los Juzgados donde un juez dictó sentencia condenatoria al propietario para que o quitara el apoyo eléctrico o indemnizara a la compradora para que ella lo eliminara.

Hay que considerar que la Ley en España establece que los contratos son ley entre las partes, siempre que el objeto sea determinado, lícito y posible, como así terminó acreditando el dictamen pericial, que para el litigio, suscribimos. Exacto, acreditamos técnicamente que quitar el apoyo era posible, la ejecución era determinada y, además, lícita.

Fianzas y avales

Acabamos de obtener una licencia de obra menor tramitada a un cliente que desea acondicionar un local para pizzería en Estepona.

Una de las condiciones impuestas por el Ayuntamiento es la de prestar una garantía mediante fianza económica que respalde que las obras acabadas no afectan a los espacios públicos o patrimonio de terceros.

Este asunto puede ser resuelto de varias maneras, bien ingresando la cantidad estipulada en una entidad bancaria designada por el Ayuntamiento, bien con un aval mediante empresa de caución que puede ser el mismo banco.

El aval o fianza prestados pueden ser recuperados una vez que los servicios técnicos del Ayuntamiento confirmen que las obras terminadas no han afectado al patrimonio público o el de terceros.

 

Reforma de Piscinas

Hace unos días hemos recibido una petición de asesoramiento acerca de las posibilidades de arreglo de una piscina de una urbanización. Los propietarios querían aprovechar la reforma de la piscina para adaptarla a la normativa actual.

Nuestro consejo se fundamentó en el estado actual respecto a la seguridad de los bañistas exigible por la legislación. No es lo mismo que los bordes de la piscina no tengan el ancho requerido a que el suelo sea antideslizante.

Finalmente hemos realizado un informe sobre todos los aspectos técnicos sanitarios para que evalúen su necesidad en función de los costes derivados y de la disponibilidad de fondos económicos de la Comunidad. No obstante, le hemos indicado los que son absolutamente necesarios para evitar daños a los bañistas como era arreglar el desprendimiento de los azulejos, ajustar las escaleras y colocar los salvavidas.

Lucro cesante

Hace unos meses tuvimos que ratificar un informe sobre la cuantificación de los daños por problemas derivados de un cortocircuito en un inversor de un huerto solar en Almería.

Los daños fueron importantes sobre todo en la electrónica y en el cableado. Si embargo el importe mayor, en un orden de magnitud superior, fue el lucro cesante por la parada de la explotación.

Resulta habitual que lasempresas cubran los daños directos sufridos por su culpa en la ejecución o mantenimiento de instalaciones, no obstante se debe sopesar el beneficio de prever un cobertura en la prima para afrontar posibles indemnizaciones por lucro cesante entre otros daños indirectos.